Si Può Affittare L'appartamento Senza Terra?

[slungio]

Ciao!Tra i parametri essenziali per poter legalmente affittare il proprio appartamento, è incluso la protezione di terra?Premetto che è già stata effettuata la sostituzione dei conduttori ed la posa di un diff.magn. 30ma.azie a tutti!

l'appartamento in questione è in un condominio del 1970,I contatori sono centralizzati al PT,no ascensore,no autoclave.grazie a tutti,a presto!

Modificato: 9 maggio 2011 da slungio

[Maurizio Colombi]

La legislazione in merito ha molte lacune, come del resto tutte le normative realizzate in fretta e furia.

Un po' di libertà di scelta, tra l'altro, ci vuole........ alcune agenzie immobiliari non prendono nemmeno in carico, appartamenti senza dichiarazione di conformità, ma sono in netta diminuzione........non stavano facendo molti affari!!!!!

Premetto che è già stata effettuata la sostituzione dei conduttori ed la posa di un diff.magn. 30ma

Ma una "conformità" ce l'hai?

[slungio]

Ciao Colombi e grazie per il tuo intervento.L'appartamento non è il mio ma di una probabile cliente che prima di affittarlo vuole essere certa della necessità o meno della conformità.Mi ha per cui interpellato come installatore ed ho così notato l'assenza del PE e l'avvenuta sostitizione dei conduttori realizzata da non sò chi.Ho offerto la mia disponibilità al rilascio della conformità a patto di poter effettuare l'impianto di terra,oltre naturalmente a tutto ciò richiesto dalle norme.La cliente non riesce a coinvolgere il condominio alla partecipazione delle spese relative alla messa a terra.ovviamente prima di addossarsi una simile spesa per intero vuole essere certa dell'essenzialità di tale lavoro.

Ti ringrazio.ciao

[Maurizio Colombi]

Ripeto: che l'appartamento abbia o non abbia la messa a terra......non è ragione per affittarlo o non affittarlo.

Parliamoci chiaro, ma soprattutto schietto! Se la conoscente affitta l'appartamento privatamente, senza fronzoli, senza agenzie, senza registrazione del contratto, senza...., senza....., ricade in quel 3/4 di proprietari di case, che affittano qualsiasi cosa si possa definire tale, con impianti elettrici relativamente in regola......con i rischi che conosciamo bene, e con la possibilità che un'inquilino "biscoso" si rivolti al proprietario per avergli affittato una casa non in regola!

Se invece, la conoscente, ricade nel restante 1/4 di proprietari che fanno le cose come andrebbero fatto, o quasi, ha bisogno di una "dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico" e per rilasciare questa "cartaccia" ci vuole....tra le tante altre cose, anche la messa a terra!

[eliop]

Ad ulteriore conferma di quanto sia variegato il mercato delle locazioni:stasera mi sono recato da mio fratello nell'appartamento in cui vive in affitto (costruito nella seconda meta' degli anni ottanta) e un po' per deformazione professionale gli occhi mi vanno sul centralino, apro lo sportellino e vedo soltanto due interruttori mt e di differenziale nemmeno l'ombra,nemmeno sotto il contatore, allorchè ho fatto presente la cosa a mio fratello invitandolo a rivolgersi al proprietario,e qui mi sorge il dubbio se gli altri dieci condomini siano in regola oppure sono nelle stesse condizioni, anche se basta un solo appartamento sprovvisto di differenziale ,oppure con questo non funzionante per mettere in serio pericolo tutti in caso di un guasto a terra non rilevato con conseguente messa in tensione di tutte le masse.

Infine un altro dubbio mi sorge sulla serieta' professionale dell'amministratore che credo che oltre alla verifica periodica del l'impianto dei servizi comuni sarebbe buona cosa far verificare il corretto funzionamento dei differenziali dei singoli appartamenti e la loro corretta istallazione.

P.S. il proprietario fra l'altro per la professione che esercita dovrebbe essere il primo a conoscere e rispettare le leggi ,visto che è suo dovere farle rispettare agli altri ,e qui vale il vecchio detto:se il pesce puzza dalla testa, figuriamoci il resto.

Ciao.

[slungio]

Grazie per la chiarezza delle risposte,Sono anch'io del parere che per essere in regola bisogna apunto essere in regola,Ciao!

[Nino1001]

Dove sta scritto che un immobile non può essere affittato nello stato di fatto in cui si trova?

E' d'obbligo avere un impianto elettrico per abitarci?

E l'impianto di riscaldamento?

L'impianto sanitario si, è d'obbligo e deve avere determinati requisiti ma risponde alla logica della sanità pubblica.

Si da per scontato che che il futuro locatario prenda visione dell'immobile prima di sottoscrivere il contratto ed i locatore è liberi di mettere dei paletti nel contratto.

Se un potenziale cliente si affida ad un intermediario quest'ultimo per serietà prende nota delle richieste del cliente ma più di contratto si parla di serietà: non nascondere nulla al cliente.

[Nino1001]

PS: Ci sono i contratti standard ma ci sono anche i contratti di ferro dove le parti si cautelano reciprocamente, redatti di fronte ad un notaio ed all'interno di quato può anche essere riportata che il proprietario non si oppone alla trasformazione dell'immobile in una base di lancio per satelliti geostazionari purchè il lancio avvenga sempre e solo di lunedì fra le 9.00 e le 15.00 ora di Greenwich.

[Maurizio Colombi]

E' d'obbligo avere un impianto elettrico per abitarci?

No! Però se c'è....almeno che sia decente!

[slungio]

Se un immobile può o meno essere affittato nello stato in cui si trova,credo dipenda dalla destinazione d'uso.Dal momento in cui si parla di civile abitazione,credo che tale definizione implichi anche la sicurezza del conduttore.per cui il locatario è tenuto a tutelare il conduttore da eventuali pericoli dovuti alla normale conduzione dell'immobile.Ogni tipo di soluzione mirata a soprassedere a eventuali carenze per la sicurezza del conduttore,non avrà alcun rilievo in caso di avvenuto incidente e conseguente denuncia con relativa richiesta danni.

Credo per cui che la scelta di rilasciare la conformità evidenziando paradossalmente la mancanza di sicurezza ,ammesso lo si possa fare,non credo esoneri il locatore dalle proprie responsabilità.

Ciao a tutti!

[Maurizio Colombi]

rilasciare la conformità evidenziando paradossalmente la mancanza di sicurezza

...Ma che cavolo stai dicendo!!!!!!!!!! Io sto facendo un lavoro in regola con le normative del caso, lo certifico, però, dicendo che manca una "cosa" per essere in regola con le certificazioni........MA DAI!!!!!!!

[slungio]

Alla faccia del moderatore.Un conto è periziare, un altro è conformare!

[Maurizio Colombi]

ALLORA:

Non mescoliamo la carte in tavola; nel tuo ultimo messaggio è uscita per la PRIMA volta la parola "PERIZIARE".

La mia affermazione è riferita a questa frase (che ho già citato abbreviata, e che adesso cito completamente)

Credo per cui che la scelta di rilasciare la conformità evidenziando paradossalmente la mancanza di sicurezza ,ammesso lo si possa fare,non credo esoneri il locatore dalle proprie responsabilità.

e che, anche seguendo la logica del buon senso e non quella del "perfetto installatore", non ha ragione di esistere.

Ripeto, quindi, e confermo, che non ha senso rilasciare una conformità con una postilla, una nota, una qualsiasi "cosa" che dice che una parte del lavoro che ho realizzato, non corrisponde con le "regole" che definiscono lo standard della "regola dell'arte".

Per quanto riguarda la perizia, nel caso si tratti di questo, lascia il tempo che trova. Nella perizia posso scrivere quello che voglio, mi limito solamente a valutare lo stato reale dell'installazione elettrica e nulla più.

Comunque, visto che:

Alla faccia del moderatore

aspetto anche che qualcuno supporti o demolisca le mie o le tue teorie!

[ivano65]

i casi sono 2 :

O METTI TUTTO IN REGOLA senza se e senza ma.

OPPURE non dichiari nulla e che si arrangino , sperando che il futuro inquilino accetti lo stato di fatto.

d'altra parte se un impianto realizzato prima del 90 E NON MODIFICATO viene ritenuto a norma ( si fa' per dire ) se e' dotato del differenziale da 30ma.anche senza la terra ( coi rischi che ne conseguono)

dal momento che lo modifichi DEVI adeguarlo totalmente alla normativa vigente.

se poi vuoi fare un mezzo lavoro e certificarlo , fai pure , pero' in caso di incidente grave vallo a spiegare al giudice , e vedi cosa ti dice ( o meglio cosa ti fa' )

ivano65

Modificato: 10 maggio 2011 da ivano65

[Del_user_127832]

Concordo al 100% con Maurizio ed Ivano65.

PS: forse non si è capito bene, ma il rifacimento, oggi, di un'impianto di 30 anni fa, equivale all'esecuzione di uno ex-novo e sottostà alle attuali norme tecniche, all' attuale DM 37/08 e all'attuale regola dell' arte, ecc.ecc. ... non a quelle di 20, 10 o 5 anni fa.

Ergo (ma questo è un mio personale parere), oggi, nessun installatore che possa definirsi tale, ti realizzerebbe con tanto di dichiarazione di conformità un impianto privo di messa a terra... semplicemente perchè ciò è privo di senso, bada, non parlo di un divieto legale (non sono informato a riguardo nello specifico) inquanto nella contrattazione tra committente ed artigiano penso possa starci di tutto e di più, ma più che altro, a livello "deontologico"

[slungio]

Si Colombi,espressa così la tua teoria mi è più chiara e la condivido perfettamente,indubbiamente prima non ci siamo capiti. Spero comunque di ricevere una risposta alla mia domanda;E' legalmente possibile affittare il proprio appartamento benchè privo di messa a terra?

Ciao e grazie comunque a tutti!

[Livio Orsini]

E' legalmente possibile affittare il proprio appartamento benchè privo di messa a terra?

Per affittare legalmente un appartamento è necessario che tutti gli impianti abbiano la dichiarazione di conformità o di rispondenza.

Quindi la domanda è: "E' possiibile rilasciare la dichiarazione di rispondenza o di conformità di un impianto elettrico sprovvisto di mesa a terra?".

Sembra che a questa domanda sia già stata data risposta.

[Del_user_127832]

Per affittare legalmente un appartamento è necessario che tutti gli impianti abbiano la dichiarazione di conformità o di rispondenza.

Che equivarrebbe (piò o meno) a dire che il 90% (e oltre) dei contratti d'affitto... sono illegali!

Nel mio contratto di locazione (registrato nel 2008) non si fa rifermiento da nessuna parte ad allegati o conformità degli impianti, eppure sono modelli standard, se fosse una condizione necessaria/obbligatoria, penso che la questione verrebbe messa nero su bianco.

Livio, mi potresti dire secondo quale disposizione (legge o altro) gli affitti "legali" sarebbero solo quelli sottesi alla presenza delle varie di.co. o di.ri. degli impianti in genere? (elettrico, idrico, termosanitario, ecc.)

[Livio Orsini]

Il numero della legge proprio non lo conosco, ma è vecchia dia qausi 10 anno o più.

La legge stabilisce che nei documenti da presentare per vendita e locazione di abitazioni ci siano i certificati di conformità o rispondenza.

Per le operazioni di compra vendita le parti possono accordarsi per rinunciare alla certificazione, ma rimane l'obbligatorietà (teorica) del venditore di informare l'acquirente in ordine all'eventuale amncanza di certificazione.

Per i contratti di locazione non è previsto accordo per derogare alla certificazione.

Ovviamente in certe realtà urbane il bisogno porta l'inquilino a rinunciare di fatto alla pretesa dei certificati. Però questo non esime il locatore dalla responsabilità civile e penale in caso d'incidente.

Con la recente legge che dovrebbe dare un notevole impulso alla registrazione dei contratti d'affitto il problema delle certificazioni dovrebbe essere risolto. Credo che questi documenti debbano essere presenttati all'atto della registrazione.

Il fatto che l'inquilino che ha un contratto d'affitto non registrato potrà denunciare il locatore ed ottenere automaticamente un canone d'affitto ridotto, perchè basato esclusivamente sul valore catastale dell'immobile, dovrebbe essere un grande deterrente contro le furbate.

[slungio]

Grazie LIvio!

[nicola64]

Scusate se sarò noioso, ma va fatta un po’ di chiarezza.

In primo luogo, va detto che l’art. 35, comma II, della legge 133/2008, ha abrogato l’art. 13 del regolamento di cui al D.M. 37/2008 in materia di certificazione degli impianti, il quale prevedeva che “I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione mministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.”

Sostanzialmente viene cancellato l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita e a quelli di locazione di immobili usati le “dichiarazioni di conformità” degli impianti, adempimento introdotto dal D.M. 37 del 22 gennaio 2008, che aveva provocato non pochi problemi di applicazione in fase di preliminare (per gli agenti immobiliari) e in fase di rogito (per i notai).

Poi non dobbiamo dimenticare che l’art. 6, comma 3, del D.M. 37/08 recita “Gli impianti elettrici nelle unita' immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA.”.

Quindi se quell’impianto è stato realizzato (e non modificato) prima del marzo 1990, è, da considerarsi adeguato, per la Legge (non per la buona tecnica).

Se stanno così le cose il proprietario dell’immobile può richiedere la DIRI ossia la dichiarazione di rispondenza. Un soggetto che ha i requisiti di cui all’art. 7, comma 6, potrà attestare, dopo sopralluogo etc., che l’impianto risponde alla normativa, che non è quella attuale, ma quella in cui l’impianto è stato creato, o in cui è stato rifatto se prima del marzo 90 art. 6, comma 3 di cui sopra e quindi potrà ottenere il c.d. “certificato elettrico” anche senza impianto di terra.

[Livio Orsini]

Difatti non ho affermato che l'impianto di terra fosse obbligatorio sempre, ma io ho sempre scritto "certificati di conformità o rispondenza", come ho scritto che per la vendita la certificazione, se c'è accorda tra le parti, non è obbligatoria.

Ma questo era già previsto dalla legge precedente.

Comunque se l'acquirente vuole può pretendere la dichiarazione di conformità o rispondenza, anche se la legge non obbliga esplicitamente il venditore. E' solo una questione di capacità contrattuale. Se l'acquirente è in posizione di forza può pretendere la dichiarazione o, in sua assenza, una congrua riduzione del prezzo.

Viceversa, nei casi di locazione, è sempre il propietario ad avere maggior forza contrattuale quindi l'affittuario, obtorto collo, accetta anche un impianto non a norma o comunque privo delle dichiarazioni.

In teoria l'adeguamento della legislazione sui contratti di locazione rende molto meno conveniente, anzi molto rischiso, non registrare il contratto di affitto; la registrazione obbliga ad avere le dichiarazioni di conformità o rispondenza.

[nicola64]

Livio sono perfettamente in accordo con il tuo pensiero.

Quindi ricapitolando la risposta al quesito iniziale "si può affittare l'appartamento senza terra?" la risposta è si se l'impianto è stato realizzato prima del 19 marzo 1990.

Nicola

[nicola64]

Ah su una cosa non sono daccordo, la registrazione non obbliga ad avere le dichiarazioni di conformità o rispondenza.

Questo era vero prima che la Legge 133/2008 abrograsse l'art. 13 del D.M. 37/2008

Nicola

[Livio Orsini]

Ah su una cosa non sono daccordo, la registrazione non obbliga ad avere le dichiarazioni di conformità o rispondenza.

Questo era vero prima che la Legge 133/2008 abrograsse l'art. 13 del D.M. 37/2008

Non sono ne un legale ne un esperto di contrattistica, però credo che l'abrogazione si applichi ai soli contratti di compra-vendita e non ai contratti di locazione. Questo proprio in virtù delle differenti forze contrattuali.